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| http://www.gsjyjt.com/ 景园集团 （2008-10-30 17:04:16） 来源：厦门业内论坛 |
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楼市新政 :厦门“救市”迷局
用极 2008-10-30 15:12:30 发表于焦点厦门房地产网-谈房论市-厦门业内论坛
标签: 厦门 楼市 住宅
楼市成交量连续下跌
２００８年１０月，厦门。
在中国北方一些城市已开始飘雪的时候，地处东南沿海的厦门依然十分炎热，与炎热的天气相比，厦门的楼市却很寒冷。
数据很能说明问题：据统计，２００８年上半年，厦门全市住宅共成交４３９３套，对比２００７年上半年的１２２５７套，成交量下跌６４．１６％。住宅成交面积５１５４４９．７平方米，同比下跌６７．９７％。住宅成交总金额５４８５３７８８５６．４１元，同比下跌６１．７２％。
７月，厦门住宅成交量为７５８套，比６月的９８０套下跌了２３％，比去年同期的２２９８套下跌６７％。住宅成交面积约８．７８万平方米，住宅成交金额约８．９６亿元。其中，岛内住宅成交４４９套，比上月下跌３０％，成交面积５３４６６平方米，占全市６１％，成交金额约为６．６１亿元。岛外住宅成交３０９套，比６月下跌９％，成交面积３４３７２平方米，占全市３９％，成交金额约为２．３５亿元。
“厦门楼市已进入寒冬。”业内人士惊呼。
或许是楼市成交的急剧下跌引起了政府的重视。据报道，从今年８月１日起，厦门市降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛，调整了普通住房标准。新政策规定，在厦门岛外同安、翔安两区大同街道、祥平街道、大嶝镇除外购买商品住房的，除享受原有“购房入户”政策外，新增“购买７０－８０平方米商品住房可办理不超过２人的常住户口”的政策。另外，普通住房标准调整后，可让更多买岛内房者少交１．５％的契税。
“这是地方政府救市的表现。”戴德梁行策略顾问部门负责人在接受媒体采访时表示，入户和调整高档住宅定义标准，都是地方政府力所能及的，包括今年初福州允许外汇支付地价等政策的出台，均可视为地方政府对区域市场的一次调整和积极的回暖预期。
那么，厦门政府部门为什么要出台这项政策呢？
政府否认“救市”
外界对于厦门出台的这项地产新政讨论很热烈，然而，厦门市政府方面却不认为这是“救市”之举。
“厦门并没有出台什么地产新政，我们当时预计到中央可能快要出台政策，而且现在中央已经出台有关政策，我们也就没有必要再出台。”
近日，厦门市政府一位官员在接受记者专访时对政府“救市”一说予以否认。他对记者表示，外界对于厦门市的政策存在误读，很多人没有搞清楚什么是普通商品房标准，按照建设部的规定，普通商品房标准是指一个城市平均房价上浮２０％后的标准。
这位官员进一步对记者指出，比如厦门现在的房子均价为１００００元每平方米左右，那么按照规定，厦门市的普通商品住房标准就应该是１２０００元每平方米。
“购买７０—８０平米住房送２个户口的政策是有，不过这属于正常的政策性调整，跟救市无关。”这位官员对本报记者表示，厦门市的户口政策没有改变，政府没有放宽户口政策。以前厦门市的规定是在岛外购买８０平方米以上住宅的和在岛内购买１５０平米以上住宅的送３个常住户口，但是现在由于国家鼓励中小户型，政府考虑把购买７０—８０平方米住房者纳入送户口的范围是比较合理的，但只是限制在岛外，还是２个户口，所以不能说是放宽了门槛。
而此前厦门市国土资源与房产管理局房地产市场管理处常宪亚处长也曾对媒体表示，此次厦门岛外购房入户政策的调整并不旨在救市，而是要引导厦门房地产市场进行布局调整。目前厦门岛内土地有限，岛外房地产市场尽管起步较晚，但是发展空间较大。政府鼓励开发商多建“中小户型”，而岛外外地人购买量大，为解决其落户问题，才出台了此项政策。
“救市”效果有限
“很多学者认为，政府救市是为了地方财政，其实这顶多是一个方面而已；如果房地产行业再下行，是会出问题的。”上述官员对本报记者指出，深圳的断供问题就是一个例子。然而，房价的下跌还不是最可怕的，销售量的急剧下跌才是问题，销量下跌会导致企业资金回笼过慢，现在某些城市开发商的销售资金已经抵不过他们从银行贷款的利息和自己的支出。房地产是个资金密集型的行业，如果长时间的销售量过低，就很有可能导致房企的资金链断裂，企业很有可能倒闭。
“任何一个地方政府的救市政策都不会有很大的效果。”这位政府官员坦言，例如西安出台了地产新政后，效果并不明显，为什么呢？根本的问题是市场的买方在观望，他们认为房子还会降，不想买，所以房子的销售量才会大幅下跌，政府的微薄补贴不会让市场的买方因此改变主意去买房。
“其实市场双方都在博弈，现在开发商占下风。对于目前没有房子的准购房者来说，大不了再克服一下，可以坚持不买房子两三年，市场的买方能坚持两三年；可是对于卖方来说，银行的贷款、地价款、工程款等大量的资金压力对开发商来说两三年的时间很难坚持。”
统计数据显示，被外界视为在“救市”的厦门市，８月住宅成交５６３套，比７月的７５８套下跌了２６％，比去年同期的４０２８套下跌８６％；住宅成交面积约６．５９万平方米，住宅成交金额约６．４８亿元。
而９月份，成交依然不是很理想，在该月厦门住宅成交６７９套，比８月的５６３套上涨了２１％，比去年同期的１８３０套下跌６３％。住宅成交面积约６．９１万平方米，住宅成交金额约５．５１亿元。
地方政府或将不再出台地产新政
“无论股市还是房市，大起大落都是有问题的，都不是好事，严格意义上来讲，原来的房价疯涨也是不正常的，现在国家已经出台了调控政策，但最有效果的是‘二套房’政策的放松和存款准备金率、契税的下调。”厦门的这位官员认为，对于房地产行业来说，最重要的是中央的大政策，地方政府手段有限，出台的政策最多只是个信号而已。
从市场规律来讲，这位官员认为真正决定市场物品价值的是供求关系，还有人们对市场的研判。如果市场中的人们认为物品价格会下降，就不会买，就会观望，事实上就会造成需求的下降，不过这并不是实际需求的下降。而是表现在市场上的需求量的下降。现在的楼市和股市一样，市场信心还没有恢复，市场的需求量就不会恢复。
“我相信地方政府现在不会再出台政策，因为国家的政策已经出台了。信贷政策在于中央，大部分的税收政策也是在于中央，地方政府能做就是财政补贴。我个人看，地方政府的手段很有限，不可能出台太多的政策。”这位官员称。
购房者：只选对的，不买贵的
“我们这里起价每平方米５８００元，均价每平方米６６００元。价格比岛内便宜很多，而且交通配套都还不错。”１０月２３日，在位于厦门市后滨路的锦绣祥安售楼大厅里，售楼小姐对佯称是购房者的记者如是表示。虽然售楼小姐一再表示，他们这里的房价已经很便宜了，但是在售楼大厅里记者看到，除了记者外，并无一人前来看房，销售大厅十分冷清。
位于厦门市思明区的万科金域蓝湾售楼处，记者看到，虽然也有人在这里咨询，但是人气也不是很旺，每平方米１４０００元的均价在周边区域应该算是比较高的，尽管售楼小姐一再强调万科的品质如何如何好，但还是有不少购房者表示要等等看。
“楼盘是很不错，不过周边的配套还不是很好。”在万科金域蓝湾售楼处，一位购房者表示。还有一位购房者对记者表示：“我相信厦门房价至少要跌３０％以上。所以现在不打算买房，过来先看看，现在我还在租房，过一年再决定是否出手吧。”
除了上述两家楼盘，在国贸蓝海和新景缘等楼盘售楼处，情况和上述楼盘类似，咨询看房者甚少，售楼处非常冷清。
记者走访了厦门多家楼盘后发现，大多楼盘的接待大厅看房者稀少，不过也有例外。１０月２３日，在位于厦门市岛内东渡路的都市港湾售楼处里，人声鼎沸。记者等待了半个小时，都没有空闲下来的售楼人员接待。于是记者找到了售楼处的保安，询问得知，该楼盘均价每平方米７６００元，每平方米６５８８元起价。据了解，该楼盘６月开盘均价为每平方米１２０００元，现在已调整了价格。在售楼大厅的销控表上记者看到，虽然当天只是调价后的第二天，但销售量已接近一半。显然，该楼盘低价销售的策略迎合了市场的需求。
“这个楼盘在岛内可以说是最便宜的，我在看到广告后就马上赶过来了，差点没抢到合适的房子，现在我已经定下了一套小户型。”２７岁的购房者小刘告诉本报记者，厦门市岛内的房子鲜有这样的价格，作为购房者，他不会刻意去观望，只要有价钱合适的房子就会马上出手。“用一句广告语来说，就是只选对的，不买贵的。”小刘笑称。
在售楼大厅里，记者碰到了一位福建晋江的购房者，他告诉记者，厦门市的整体房价还是比较高，对于政府出台的购买７０—８０平方米房子可得户口的政策，他不会特别在意，他最看重的还是价位，如果有合适价位的房子，再加上送户口，那是最合算的。
后市看跌
在厦门近日进行的网络调查中，有超过一半的参与调查者不打算在当前的形势下买房，并有超过７７％的人认为在当前的形势下并非买房的最佳时间，还有超过７２％的人认为年底前厦门的房价将维持现状，小幅下跌。
“虽然国家政策放开了，但房地产企业融资还是很困难的，而且现在很多开发商已经顶不住了，顶不住就要降价，一降价市场就又将陷入观望。”上述厦门市政府官员告诉本报记者，企业关键要靠市场，如果没有市场，就算有钱也没有用，然而市场信心的恢复却需要时间。
这位官员还指出，价格背离价值后，是一定会回归的，房地产行业也逃脱不了这个规律 |
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